English
Vad betyder nyckeltalet Driftnetto och varför är det viktigt att känna till?
Att beräkna driftnetto är relativt enkelt, men det är en viktig indikator för fastighetsinvesterare. Driftnetto hjälper till att bedöma en fastighets lönsamhet, uppskatta dess värde och jämföra potentiella investeringsmöjligheter. Dessutom är det en viktig faktor som långivare tar hänsyn till när de utvärderar en fastighets förmåga att generera inkomster för att täcka sina skuldbetalningar.
Hur man beräknar driftnetto?
Du kan tänka på en fastighets driftnetto som dess operativa kassaflöde, det vill säga kassaflödet som genereras från den vanliga, pågående verksamheten.
För att beräkna en fastighets driftnetto behöver du två nyckeltal: årliga intäkter och årliga driftkostnader.
Driftnetto uträkning:
Driftnetto = Totala intäkter - Totala driftkostnader
Intäkter kan inkludera hyresintäkter samt andra intäkter som parkering. Driftkostnader kan inkludera fastighetsskatt, försäkringar, el- och vattenkostnader, reparationer och underhåll.
Det finns dock vissa kostnader som en fastighetsägare betalar, men som inte räknas som driftkostnader.
Kapitalutgifter: Vid beräkning av en fastighets typiska årliga driftnetto ska du exkludera sällan förekommande men betydande projekt som att byta tak eller genomföra en stor köksrenovering. Investerare brukar avsätta medel varje år för att täcka kapitalutgifter och dra av detta belopp från inkomsterna i kassaflödesberäkningen.
Skuldbetalningar: Lånebetalningar inkluderas inte i driftnettot eftersom de inte är relaterade till fastighetens drift.
Även om stora kapitalutgifter, skuldbetalningar och inkomstskatter inte inkluderas i driftnettot, tas de med i beräkningen av kassaflöde efter skatt och kan ha stor inverkan på fastighetsägarens slutliga resultat.
Prognostisering av driftnetto
Att granska en fastighets inkomster och utgifter över en period på 2 till 3 år är ett bra sätt att börja prognostisera kassaflödet från verksamheten. Vissa poster tenderar att vara relativt stabila över tid, såsom förvaltningsavgifter eller reparationer och underhållskostnader.
Andra poster, som hyror och el- och vattenkostnader, kan vara mer varierande och påverkas av faktorer som räntor, inflation, löneökningar, arbetslöshet och nybyggnation av konkurrerande fastigheter i närheten m.m.
Uppskatta ett fastighetsvärde med driftnetto och direktavkastning
När du har beräknat en fastighets nuvarande eller potentiella framtida driftnetto, kan du använda detta för att uppskatta fastighetens värde med hjälp av den typiska direktavkastningen för liknande byggnader i området.
Fastighetsvärde = Driftnetto / Direktavkastning
Värderingsmän och mäklare kan ofta ge information om lokala direktavkastnings nivåer.
Använda driftnetto och direktavkastning för att utvärdera vad en fastighet genererar
Driftnetto kan också hjälpa investerare att utvärdera fastigheters prestanda. Tänk dig två liknande hyreshus i samma område, byggda vid ungefär samma tidpunkt och som har förvaltats lika väl. De bör ha jämförbara hyror och driftkostnader per enhet, vilket ger dem liknande driftnetto per enhet. Om de inte har det kan det vara ett tecken på att en av byggnaderna presterar bättre eller sämre än förväntat.
Direktavkastning, som återspeglar både driftnetto och fastighetsvärde, kan vara användbar för att jämföra fastigheter och bedöma om en affär ser lovande ut. Om du analyserar en fastighets operativa kassaflöde och den har en direktavkastning som ligger under vad du skulle förvänta dig i det området, kan det tyda på att du betalar för mycket för fastigheten.
En högre direktavkastning än väntat kan däremot tyda på att en fastighet genererar mer intäkter än väntat för priset.
När du utvärderar en fastighets driftnetto är det viktigt att förstå vad som driver dess starka eller svaga prestanda. Ett hyreshus med ett driftnetto under marknadsvärdet kan fortfarande vara en bra investeringsmöjlighet om investeraren har en plan för att öka det operativa kassaflödet.
Vill du lära dig mer om fastighetsekonomi och hur du kan analysera en fastighet?
Följ Sveriges största fastighetskanal på instagram:
Anmäl dig till vårt nyhetsbrev för att ta del av exklusiva nyheter, tips och erbjudande!