English
Felaktig boarea är ett av de mest kostsamma och missförstådda problemen på bostadsmarknaden. Särskilt när biarea (BIA) marknadsförs som boarea (BOA). Detta kan ge stora konsekvenser för både köpare och säljare, och i värsta fall leda till tvister om hundratusentals kronor.
I den här guiden går vi igenom skillnaden mellan BOA och BIA, hur lagen ser på saken, samt de viktigaste rättsfallen (NJA 2016 och NJA 2021) som styr hur tvister avgörs i Sverige.
Vad är BOA och BIA?
BOA – boarea: Boyta som uppfyller krav på takhöjd och standard för permanent boende. Räknas in i bostadens marknadsvärde och är ofta avgörande för priset.
BIA – biarea: Utrymmen som källare, vind, garage, oisolerade uterum eller delar av souterrängvåningar som inte räknas som permanent boyta.
Viktigt: Att marknadsföra BIA som BOA är vilseledande och kan leda till att köpet anses innehålla ett fel i varan enligt Köplagen.
Lagens syn på fel boarea i bostadsrätt
En felaktig areauppgift kan vara ett faktiskt fel om den påverkat köpet. Detta gäller oavsett om uppgiften kommer från säljaren eller mäklaren.
Köplagen gäller vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner.
Fel i varan föreligger om bostaden inte stämmer med vad som avtalats eller utfästs i prospekt, annons eller annan säljinformation.
Undersökningsplikt: Köparen ska undersöka bostaden, men en exakt och tydlig uppgift om boarea minskar skyldigheten att kontrollmäta innan köp.
Reklamation: Måste ske inom “skälig tid” och senast inom två år från köpet – men fristen kan börja redan vid avtalstidpunkten om felet var synligt eller borde upptäckts
Praxis – två viktiga rättsfall
NJA 2016 s. 237 – Felaktig area och friskrivning
En lokal såldes med angiven area på 1 297 m². Vid kontroll visade det sig att ytan var 1 187 m² – alltså 110 m² mindre.
HD:s bedömning: En preciserad area är bindande. En generell friskrivning gällde inte vid ett så tydligt fel.
Påföljd: Köparen fick 800 000 kr i prisavdrag, beräknat utifrån marknadsvärdepåverkan, inte enbart antal kvm × kvm-pris.
Lärdom: Exakta areauppgifter väger tyngre än generella friskrivningar.
NJA 2021 s. 353 – Reklamationsfristen och uppenbara fel
Ett hus marknadsfördes med boarea som i själva verket till stor del var biarea.
HD:s bedömning: Köparen borde ha sett detta vid köpet. Reklamationsfristen började därför löpa redan vid avtalstidpunkten.
Påföljd: Köparen reklamerade för sent och fick ingen ersättning.
Lärdom: Misstänker du fel – reklamera omedelbart, annars kan du förlora rätten helt.
Konsekvenser för köpare och säljare
För köpare:
Risk att betala överpris för en bostad som är mindre värd.
Kan förlora rätten till ersättning om reklamationen dröjer.
Måste agera snabbt vid misstanke.
För säljare:
Kan bli skyldig till prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet.
Riskerar mäklaranmälan och disciplinpåföljd.
Bäst skydd: kontrollmät och redovisa BOA/BIA korrekt.
Så undviker du problem – Checklista
Köpare:
Mät bostaden själv eller anlita en fackman.
Spara prospekt och annonser som bevis.
Reklamera skriftligt direkt om något inte stämmer.
Säljare:
Kontrollmät ytan enligt svensk standard (SS 21054).
Särredovisa alltid boarea och biarea.
Var transparent om osäkerheter.
Sammanfattning
Fel boarea i bostadsrätt kan vara skillnaden mellan vinst och förlust. De två vägledande rättsfallen, NJA 2016 och NJA 2021, visar att:
Exakta uppgifter är bindande och slår ut generella friskrivningar.
Reklamationsfristen kan börja redan vid avtal – agera direkt.
Vill du undvika dyra misstag och förstå dina rättigheter? Kontakta alltid juridisk expertis vid minsta osäkerhet.