English
Maj 2026
FAKTA: Ärendet i korthet
Fastigheten Åhus 42:299 i Åhus täcks av en förhandlingsordning. Ägaren Området Paradiset AB hyrde ut en vakant lägenhet via Airbnb vid tio tillfällen under 2024–2025. Hyresgästföreningen Norra Skåne yrkade 290 250 kronor i skadestånd (halvt prisbasbelopp per uthyrning). Hyresnämnden i Malmö ogillade talan i januari 2026. Hyresgästföreningen överklagade till Svea hovrätt i februari 2026. Dom inväntas.
Hyresgästföreningen gick till juridisk attack mot ett litet familjeföretag i Åhus — utan att en enda hyresgäst lidit skada. Nu kan hela den svenska hyresordningen vara på väg att raseras av den process de själva startade.
Det finns ett ord som brukar dyka upp när man pratar med Tord Andersson om det som hänt. Det är uppvaknande.
Tord driver ett mindre familjeägt fastighetsbolag tillsammans med sin bror Mats. Deras far Sixten, 87 år gammal, är fortfarande ute och klipper gräset på fastigheterna. Familjen har förvaltat bostäder i Åhus i 33 år. De känner sina hyresgäster. De plockar upp luren när något går sönder. De är, med andra ord, exakt den typ av fastighetsägare som Sverige påstår sig vilja ha.
Och ändå hamnade de inför en skadeståndstalan på 290 250 kronor.
Skälet? De hyrde ut en tom lägenhet via Airbnb.
Åhus är en av landets tio populäraste besöksorter
Historien börjar utan drama. Lägenheten på Evavägen stod vakant — ingen hyresgäst, ingen inkomst. Tord och Mats Andersson tittade på kartan. Åhus rankas bland de tio mest besökta orterna i Sverige. Solen. Havet. Turister som behöver någonstans att sova.
"Vi ville prova en annan intäktsmöjlighet för vårt lilla bestånd," berättar Tord. "Och sen att vi får glada och nöjda besökare är ju bara positivt."
Lägenheten möblerades. Sängkläder köptes. Städning, nyckelhantering, in- och utcheckning, fotografering, annonsering — allt organiserades av familjen själva. Tio gäster under 2024 och 2025. Betyget på Airbnb: 4,5 av 5.
Sedan kom brevet från Hyresgästföreningen.
Förhandlingsordningen som fälla
Fastigheten Åhus 42:299 täcks av en förhandlingsordning — ett kollektivt avtal mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägaren om hur hyreshöjningar ska förhandlas. Förhandlad månadshyra för lägenheten 2024: 6 939 kronor.
Airbnb-priset per månad: mångdubbelt högre.
Hyresgästföreningen Norra Skåne påstod att det var ett brott mot hyresförhandlingslagen och stämde med krav på ett halvt prisbasbelopp per uthyrningstillfälle — tio tillfällen, två år, 290 250 kronor i skadestånd.
Men det finns en detalj som är svår att komma ifrån: inte en enda hyresgäst hade lidit skada.
Tord Andersson är diplomatisk när han resonerar om det. "Hyresgästföreningen har varit ganska tydliga med att de driver denna fråga utan att det finns någon skada eller nytta för hyresgästerna," säger han. "Det är ett försök att befästa förhandlingsordningens absoluta makt över enskilda fastighetsägare."
Föreningens eget ombud bekräftade saken öppet i hyresnämndens sal i Malmö, den 13 januari 2026: man ville inte diskutera samförståndslösning. Man ville ha ett prejudikat.
Hyresnämnden: ”Airbnb är inte hyra"
Hyresnämnden i Malmö gav familjen Andersson rätt. Beslutet är vasst och klart:
Korttidsuthyrning via Airbnb är inte bostadsuthyrning i jordabalkens mening. Det liknar hotellverksamhet. Hyresförhandlingslagen gäller inte. Inget hyresförhållande uppstår. Inget brott mot förhandlingsordningen. Noll kronor i skadestånd.
Nämnden lutar sig mot hovrättsavgörandet RH 2020:20 och EU:s förordning om korttidsuthyrning. Juridiken är tydlig: det är upplåtelsen, inte objektet, som avgör lagens tillämplighet.
Advokaten för Området Paradiset AB, Olof Thorsell på Advokatfirman ThorLaw, sammanfattar det träffsäkert i svaromålet till hovrätten: "Motpartens påstående att hyresvärden kringgår lagstiftningen saknar rättsligt stöd. Att en upplåtelse faller utanför lagens tillämpningsområde är en följd av lagens avgränsning — inte ett kringgående."
Med andra ord: om lagen inte gäller, finns det inget att kringgå.
Föreningen överklagade ändå
Hyresgästföreningen nöjde sig inte med nederlaget. Den 3 februari 2026 överklagades beslutet till Svea hovrätt. Yrkandet är detsamma: 290 250 kronor, eller återförvisning för ny prövning.
Föreningens argument i hovrätten är intellektuellt sammanhängande men bär på en logisk spricka. Man menar att en bostadslägenhet i ett förhandlingsreglerat bestånd inte kan "ändra karaktär" bara för att hyresvärden väljer en annan upplåtelseform. Förhandlingsordningen, hävdar man, gäller oberoende av om ett individuellt hyresavtal ingås.
Men advokatens svar är brutalt enkelt: "Det är upplåtelsen, inte objektet, som är avgörande." Lagens ord. Hovrättens praxis. Det är inte en juridisk åsikt — det är gällande rätt.
"Ett unikt uppvaknande"
Tord Andersson talar om det som hänt med en saklighet som är mer oroande än ilska. Det är som om han kommit ut på andra sidan av något och inte riktigt kan tro vad han sett.
"För mig personligen har detta blivit en kamp för äganderätten," säger han. "Ingen ska bestämma över min egendom genom att låsa in mig i ett avtal som bara kan sägas upp när en överväldigande majoritet av mina hyresgäster ger tillåtelse. Detta var för mig ett unikt uppvaknande."
Och det är här berättelsen tar en oväntat radikal vändning.
Familjen Andersson valde till slut att lämna fastighetsägandet helt. Tillsammans med sina hyresgäster bildade de en bostadsrättsförening.
Hur kom det sig? Under tre år försökte Tord och Mats Andersson bruksvärdera upp sina hyror — baserat på ortens popularitet, lägets kvalitet, den ovanliga servicenivå de erbjöd. Resultatet? Hyresgästföreningen beviljade en höjning som var lägre än ordinarie schablonhöjning. Ingen individuell bedömning. Ingen möjlighet att värdera kvalitet. Bara en procentsats, baserad på ett sämre genomsnittligt bestånd.
"Då gick luften ur," säger Tord. "De kunde inte värdera professionellt och vägrade förhandla. De bara gav en procentsats."
En fastighetsägare som ville belöna hyresgäster med god service och professionell förvaltning lämnade systemet. Inte för att han ville. För att systemet inte hade plats för honom.
Asymmetrin som ingen pratar om
Det finns en maktbalans i det här ärendet som är obehaglig om man ser den klart.
Hyresgästföreningen kan driva den här typen av mål kostnadsfritt. Det ingår i deras uppdrag, finansierat av medlemsavgifter från över 580 000 medlemmar. Ett litet familjeföretag som Området Paradiset AB bär alla kostnader själv — och rättsprocesserna täcks inte av försäkringen.
Tord Andersson är nykter om vad det innebär: "Som jag förstår det har Hyresgästföreningen rätt att driva sådana här frågor enligt lagen. Givetvis finns det en slagsida där det förväntas att hyresvärdarna ska försvara sig på egen bekostnad. Mindre fastighetsägare har inte samma möjligheter."
Olof Thorsell, familjens advokat, sätter fingret på en djupare principiell fråga: "I detalj har jag principiellt svårt att acceptera så kallade allmänna skadestånd, eller viten, där man inte kan påvisa skada. Sådana närmast straffrättsliga påföljder bör endast vara aktuella i fall där bevisläget är svårt — inte för meningslösa regelöverträdelser. Särskilt om följden skulle bli att det indirekt drabbar den som lagen påstås skydda."
Det är värt att låta den meningen sjunka in. Om Hyresgästföreningen hade vunnit hade fastighetsägarens kostnader landat på — hyresgästerna. Det är Hyresgästföreningens egna medlemmar som i slutändan skulle betalt priset för processen.
Lagen som inte hann med plattformsekonomin
Hyresförhandlingslagen är 48 år gammal. Den skrevs när Airbnb, Booking.com och all annan plattformsekonomi låg tre decennier i framtiden. Att applicera den rakt av på korttidsuthyrning via digitala plattformar är som att döma ett el-cykel företag enligt 1970-talets cykellagar.
Olof Thorsell är direkt: "Det är ju helt uppenbart att det finns behov av en översyn. Självklart finns det skäl för att hyresgäster ska ha rättigheter, skydd och skyldigheter, men en lag som är över 50 år gammal kanske bör ses över. Jag kan inom tio sekunder hyra en bostad för en dag eller ett år överallt i världen. Jag förväntar mig då inte något skydd som hyresgäst. Däremot finns det ett behov av att riktiga hyresgäster ska ha rättigheter och skydd för sitt boende. Det är en helt annan fråga."
Tord Andersson säger det med ett mer politiskt språk: "Att vi har en monopolliknande situation på hyresmarknaden gynnar varken ägare eller hyrestagare. Att en viss del av beståndet låses in i förhandlingar snedvrider hela hyressättningen och skapar grund för en skev marknad och oseriösa värdar."
Det är ett provocerande påstående. Men det är svårt att argumentera emot. En fastighetsägare som ville konkurrera på kvalitet och service, som ville investera i sina hyresgästers boende, lämnade systemet när systemet vägrade belöna hans insatser. Kvar är de som nöjer sig med schablonhöjningar och snittbetyg.
Ironin som Hyresgästföreningen inte vill diskutera
Det finns en ironi i det här ärendet som är svår att missa.
Hyresgästföreningen beskriver sig i sina styrdokument som "lyhörd för utvecklingen i vår omvärld". Man vill "samverka med nya och oväntade aktörer". Man vill "få igång samtal ovanför dagens låsta positioner".
Och när ett litet familjeföretag i Åhus hyrde ut en tom lägenhet via en av världens mest framgångsrika plattformar, i en stad som rankas bland Sveriges tio populäraste besöksorter — utan att en enda hyresgäst lidit skada — då stämde föreningen dem på nästan 300 000 kronor.
Utan att erbjuda dialog. Utan att ens försöka förstå kalkylens logik. Med öppet uttalat syfte att använda fallet som instrument för att befästa förhandlingsordningens makt.
Vad händer nu?
Svea hovrätt har ärendet.
Om hovrätten går på hyresnämndens linje etableras ett prejudikat: fastighetsägare kan korttidsuthyra tomma lägenheter via plattformar utan risk för skadestånd. Marknaden öppnas. Tomma bostäder kan användas produktivt i väntan på permanenta hyresgäster.
Om hovrätten vänder — om Hyresgästföreningen vinner — öppnas ett annat scenario. Fastighetsägare i hela landet med förhandlingsordningar på sina fastigheter kan inte längre använda sina tomma lägenheter på marknadens villkor. Lika lite som de kan belöna god service med högre hyra. Lika lite som de kan konkurrera med kvalitet. De är inlåsta.
Tord Andersson har redan dragit sin slutsats. Han är beredd att kämpa hela vägen om så krävs.
Men hans far, 87 år gammal, klipper fortfarande gräset.
Området Paradiset AB företräds av advokat Olof Thorsell, Advokatfirman ThorLaw AB. Svea hovrätt, mål H 1670-26, väntas avgöras under 2026. Hyresnämnden i Malmö friade enhälligt den 13 januari 2026.
FAKTA: Hyresförhandlingslagen
Lagen från 1978 reglerar kollektiva hyresförhandlingar. En hyresvärd med förhandlingsordning är skyldig att förhandla om hyreshöjningar med Hyresgästföreningen. Brott mot förhandlingsordningen kan ge skadestånd om minst halvt prisbasbelopp per överträdelse — 28 650–29 400 kr beroende på år — utan krav på att faktisk skada kan påvisas.
FAKTA: RH 2020:20
Hovrättsavgörandet som hyresnämnden i Malmö lutade sig mot. Hovrätten slog fast att Airbnb-uthyrning — frekvent, kortvarig, till dygnsbaserade priser — inte utgör upplåtelse för bostadsändamål utan liknar hotellverksamhet. Det är den faktiska användningen, inte lägenhetens ursprungliga funktion, som avgör.
Artikeln är producerad av Fastighetsgurun med stöd av AI. Underlaget baseras på domar och protokoll från Hyresnämnden i Malmö, samt intervjuer med fastighetsägaren och juridiskt ombud advokat Olof Thorsell. All faktakontroll och redaktionell granskning är utförd av Fastighetsgurun.
Fastighetsgurun | sprider kunskap, granskar system och lyfter berättelserna bakom fastighetsbranschen — för dig som är intresserad av fastighetsbranschen.
Följ fastighetsgurun på X Följ fastighetsgurun på instagram