English
När Skatteverket säger stopp
Så bedöms bostads-flippar som näringsverksamhet i Sverige
Många tror fortfarande att det finns en enkel gräns mellan privata bostadsaffärer och professionell flipping.
Två köp är okej. Tre kanske. Fyra? “Det beror på.”
Men i den här domen är Kammarrätten glasklar:
Det är inte vad du kallar affären som avgör – utan hur den faktiskt ser ut.
Och framför allt:
Flippar kan mycket snabbt bli näringsverksamhet, även utan bolag, även utan skylt, även utan anställda.
Bakgrunden – fyra bostadsrätter, stora renoveringar, snabba vinster
Målet rörde försäljning av fyra bostadsrätter under åren 2014–2015.
Samtliga:
- köptes
- renoverades för betydande belopp
- såldes relativt kort tid därefter
- med betydande vinst
Vinsterna redovisades i inkomstslaget kapital, alltså som privata bostadsförsäljningar.
Skatteverket höll inte med – och gick hela vägen.
Skatteverkets kärnlogik (som domstolen köper rakt av)
Skatteverket gjorde inte bedömningen baserat på en enskild affär, utan på helheten:
1. Frekvens
Flera försäljningar under kort tid pekar på yrkesmässighet.
2. Innehavstid
När bostäder säljs snabbt efter renovering talar det starkt för omsättningssyfte.
3. Vinstmönster
Att samtliga objekt säljs med vinst är inte slump – det är affärslogik.
4. Parallellt innehav
Att äga flera bostäder samtidigt försvagar kraftigt påståendet om privat boende.
5. Renoveringarnas karaktär
Stora, värdehöjande renoveringar genomförda strax före försäljning väger tungt.
Resultatet blev tydligt:
Detta är inte privata bostäder – det är näringsbostadsrätter.
“Men jag tänkte bo där” – varför domstolen inte köpte det
Den skattskyldige hävdade att bostäderna varit avsedda för:
- eget boende
- generationsboende
- framtida permanentbostad
Men domstolen underkände detta, med ett viktigt rättsligt resonemang:
En påstådd avsikt räcker inte. Den måste styrkas av faktiska omständigheter.
I domen konstateras bland annat att:
- ingen faktisk bosättning skett
- folkbokföringen varit kvar på annan adress
- bostäderna anpassats för försäljning, inte boende
- uppdelning av lägenheter skett tidigt i processen
Slutsats:
Avsikten bedöms i efterhand utifrån handlingar – inte berättelser.
Från kapital till näringsverksamhet – den verkliga smällen
När bostäderna klassas som näringsbostadsrätter uppstår nästa steg:
Är de kapitaltillgångar – eller lager?
Domstolen slog fast att detta var:
- yrkesmässig handel med bostadsrätter
- bostäderna var lagertillgångar
- vinsterna ska beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet
Detta innebär i praktiken:
- högre beskattning
- egenavgifter
- ingen “22-procentslogik”
- hårdare syn på avdrag
- full exponering mot skattetillägg
Skattetillägg – och varför 40 % blev rätt
Eftersom vinsterna redovisats som kapital istället för näringsverksamhet ansågs oriktiga uppgifter ha lämnats.
Viktigt i domen:
- Uppgifterna gick inte att rätta via normalt kontrollmaterial
- K6-blanketter eller folkbokföring räckte inte
- Skatteverket hade bevisbördan – och uppfyllde den
Skattetillägg på 40 % stod därför fast.
Den verkliga lärdomen: det här tittar Skatteverket på
Domen fungerar i praktiken som en checklista över risk.
Om flera av följande stämmer in på dig, är du i farozonen:
- du köper → renoverar → säljer
- du gör detta mer än en gång
- du gör vinst varje gång
- du äger flera objekt parallellt
- du bor inte faktiskt i bostäderna
- renoveringarna är tydligt värdehöjande
Då är frågan inte om Skatteverket kan omklassificera –
utan när.
Slutsats
Den här domen visar svart på vitt:
Flipping är fullt lagligt – men skattemässigt högrisk om du saknar rätt struktur.
Det är inte antalet affärer som är farligt.
Det är att göra dem som privatperson utan kontroll på skattekonsekvenserna.
Rätt upplägg från början kan vara skillnaden mellan:
- optimerad skatt
- eller retroaktiv omklassificering, skattetillägg och lång process
Denna artikel är genererad av AI och baserad på dom i Kammarrätten i Göteborg, mål nr 1703–18 och 1704–18.
Fastighetsgurun | Förmedlar kunskap inom fastigheter.