Svenska
Den kommersiella fastighetssektorn använder ofta förkortningar, låneord eller fackspråk som kan vara svåra att förstå? Här har vi sammanställt och förklarat några av de mest förekommande termerna för att göra det enklare, speciellt för dig som är ny inom branschen.
Cap Rate
Ett viktigt begrepp i fastighetsvärdering är "Cap Rate" eller direktavkastningskrav. Detta är ett mått på hur stor avkastning en fastighet förväntas generera i förhållande till sitt pris. Cap Rate används för att bedöma fastigheters avkastning och för att jämföra olika investeringar inom fastighetssektorn.
Yield
Yield är ett annat centralt begrepp inom fastighetsbranschen. Det syftar på fastighetens årliga avkastning i förhållande till dess marknadsvärde. Yield används ofta i investeringskalkyler och är ett nyckeltal som hjälper investerare att snabbt få en uppfattning om en fastighets lönsamhet.
Driftnetto
Driftnetto är ett mått på fastighetens lönsamhet och beräknas som hyresintäkter minus driftskostnader. Det visar fastighetens årliga överskott efter att löpande kostnader, såsom underhåll, fastighetsskatt och försäkringar, har dragits av, men innan räntekostnader och skatter.
Hyresvärde
Hyresvärde är det belopp som en fastighet eller en lokal skulle kunna hyras ut för på marknaden, baserat på rådande hyresnivåer. Hyresvärdet kan skilja sig från faktiska hyresintäkter, särskilt om hyresavtalen är gamla eller under marknadsvärde. Det används ofta vid fastighetsvärdering och i samband med förhandlingar om hyreskontrakt.
Triple-net
Triple-net-avtal syftar på hyreskontrakt där hyresgästen inte bara betalar hyra, utan även står för drifts- och underhållskostnader. Hyresgästen tar dessutom på sig ansvaret för att utföra dessa åtgärder. Det finns flera varianter av Triple-net, där omfattningen av hyresgästens åtaganden kan variera. Detta specificeras ofta i en gränsdragningslista, även kallad ”krysslista,” som bifogas hyresavtalet. Triple-net-avtal är vanliga vid nyproduktion, särskilt i logistikfastigheter, där kontrakten ofta är långsiktiga. Motsatsen ser man ofta i bostadsfastigheter, där hyresgäster betalar en fast hyra som täcker det mesta, med undantag för exempelvis hushållselen.
Break-option
En break-option är en klausul i hyresavtal, främst vid långa kontrakt, som ger hyresgästen möjlighet att avsluta kontraktet i förtid efter ett visst antal år. Om hyresgästen utnyttjar denna rättighet följer ofta en så kallad "penalty" – en straffavgift för att täcka en del av hyresvärdens förluster vid ett tidigt avbrott.
Value-Add
Value add är en vanlig investeringsstrategi inom fastighetsbranschen. Det innebär att investeraren köper en fastighet med avsikten att skapa värde genom förändringar och förbättringar. Detta kan inkludera att driva en planprocess för att få en ny detaljplan eller skapa byggrätter. Ofta är fastigheter i value add-segmentet under förvaltade, vilket kan innebära att hyresnivåerna är låga, kontrakten är dåligt förhandlade eller att det finns tomma lokaler. Genom att investera tid, kapital och expertis är målet att förbättra fastighetens ekonomi och höja dess värde, ofta genom aktiv fastighetsförvaltning.
Single-let
Single-let avser en fastighet där en enda hyresgäst hyr hela byggnaden, inklusive gemensamma utrymmen som trapphus, vilket inkluderas i den totala hyresarean. Detta står i kontrast till Multi-let, där flera hyresgäster delar en byggnad. Hyresnivåerna för Single-let-fastigheter tenderar ofta att vara lägre än för Multi-let, eftersom gemensamma ytor också ingår i den uthyrningsbara arean. En tumregel för kontorsfastigheter är att multiplicera den hyrda arean med 0,85 för att göra hyrorna jämförbara med Multi-let-fastigheter.
Desktop-värdering
En desktop-värdering är en typ av fastighetsvärdering som utförs utan en fysisk besiktning av fastigheten. Detta gör den enklare och snabbare att genomföra, men med mindre detaljer än en fullständig värdering. Desktop-värderingar används ofta när en snabb bedömning behövs, men de är vanligtvis inte tillräckliga för finansieringsändamål, där banker ofta kräver en fullständig värdering som inkluderar en inspektion av fastigheten.
Förhandsvärdering
En förhandsvärdering används främst vid nyproduktion eller större renoveringar och anpassningar av fastigheter. Syftet är vanligtvis att ge underlag för bankfinansiering. Vid en förhandsvärdering antar värderaren att fastigheten är färdigställd, godkänd av myndigheterna och att alla lokaler är uthyrda till kreditvärdiga hyresgäster. Ingen hänsyn tas till eventuella investeringskostnader eller perioder med tomma lokaler innan inflyttning sker, vilket gör att värdet ofta speglar fastighetens optimala skick.
WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term)
WAULT står för viktad genomsnittlig återstående hyrestid. Det är ett mått som används för att beräkna den genomsnittliga återstående tiden på hyreskontrakten i en fastighet, där varje kontrakt viktas efter hur stor andel av totalhyran det utgör. WAULT används för att analysera risk och stabilitet i fastighetsinvesteringar – ju högre WAULT, desto längre stabil hyresperiod återstår.
Följ Sveriges största fastighetskanal på instagram
Anmäl dig till vårt nyhetsbrev för att ta del av exklusiva nyheter, tips och erbjudande!